Cláusulas limitativas de alquiler vacacional en régimen de Propiedad Horizontal

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La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), en Resolución de 6 de septiembre 2023, versa sobre un recurso interpuesto contra la calificación de un Registrador de la Propiedad que deniega la inscripción de una escritura pública de compraventa de un activo esencial por no acreditarse, por parte del representante de la sociedad compradora, la autorización de la operación por parte de la Junta General, a los efectos del artículo 160 f) de la Ley de Sociedades de Capital (LSC).

El artículo 160 f) LSC atribuye, como competencia de la Junta General, la deliberación y el acuerdo sobre “la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales. Se presume el carácter esencial del activo cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado”.

La norma establece una presunción iuris tantum de carácter cuantitativo y ha sido objeto de interpretación por la doctrina, implantando un control adicional para evitar operaciones que conduzcan a la disolución y liquidación de la sociedad o a una modificación sustancial o sustitución del objeto social. En todo caso debe referirse únicamente a los administradores, y por actos dispositivos se entenderán, además de la adquisición, enajenación o aportación a una sociedad, otros derechos personales o reales (arrendamiento o usufructo) o con fines de garantía (hipotecas). Las RDGSJFP de 10, 28 y 29 de julio de 2015 entienden que se trata de una ampliación de competencias de la Junta General, aplicándose, aunque la otra parte contratante no sea una sociedad mercantil.

En todo caso, la DGSJFP entiende que el artículo 160 LSC no ha derogado el artículo 234.2 LSC, relativo al ámbito del poder de representación de las sociedades de capital, al no ser de aplicación la inoponibilidad frente a terceros de las limitaciones voluntarias al poder de representación de los administradores, por lo que la sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave.

Además, estas resoluciones indican claramente que los notarios y los registradores, en los negocios jurídicos que autoricen e inscriban, respectivamente, deben cerciorarse de que lo que se transmite no es un activo esencial, cumpliendo el Notario al exigir certificación del Órgano de Administración o manifestación del representante de la sociedad, sobre el carácter no esencial del activo.

Desde el punto de vista registral, la manifestación del carácter no esencial del activo será defecto que impida la inscripción, cuando el Registrador aprecie su carácter esencial, de forma manifiesta (cuando se trate de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el desarrollo del mismo) o por otros medios (cuando resulte del propio título o de los asientos del Registro).

En el caso que nos atañe, se había manifestado expresamente por el representante de la sociedad compradora (administrador solidario), en la propia escritura, que el inmueble objeto de la compra era un activo esencial. En esas circunstancias, la Dirección General concluye que el notario debe cumplir con su deber de diligencia en el control sobre la adecuación a la legalidad de los actos y negocios que autoriza (artículo 17 bis de la Ley del Notariado), debiendo denegar el otorgamiento de la escritura si no se acredita la autorización de la junta general, permitiendo el Registrador, en base a los artículos 18, 33, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria, el acceso al Registro “de los títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser rechazados los títulos claudicantes, es decir, los títulos que revelan una causa de nulidad o resolución susceptible de impugnación”.

En la práctica, no existe ninguna obligación, por parte del administrador de la sociedad, de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, sin ser la omisión de esta manifestación expresa por sí defecto que impida la inscripción, Sin embargo, si se manifiesta el carácter esencial del activo adquirido, la escritura notarial debe incorporar la autorización de la Junta General para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Ignacio Sampedro, Asociado de Next Abogado,
Papel del Registrador de la Propiedad y del Notario en la compraventa de activos esenciales

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