Efectos de las medidas en el ámbito inmobiliario recogidas en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril y principales cuestiones que afectan a las SOCIMIS.
1. Introducción.
En aplicación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, el gobierno de España ha articulado una respuesta a esta emergencia adoptando una serie de medidas en los planos sanitario, económico y social, recogidas en distintas modificaciones y ampliaciones posteriores hasta la publicación, en fecha de emisión de esta nota informativa y que aquí se hará mención, del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes y complementarias para apoyar la economía y el empleo.
Mediante la presente publicación, NEXT ABOGADOS pretende analizar las ultimas disposiciones en el ámbito inmobiliario reflejadas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril y, responder, de forma breve y concisa, a cuestiones relacionadas con las principales medidas aprobadas en materia de arrendamientos para las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) y que han sido adoptadas por el Gobierno de España en relación con el COVID-19, puntualizando aquellas referencias que reviertan un especial interés según actividad y sectores.
2. Resumen medidas ámbito inmobiliario contenidas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril.
El impacto económico real que está teniendo para numerosos autónomos y Pymes esta situación por la cual han visto reducirse significativamente sus ingresos como consecuencia del COVID-19, ha hecho que el Gobierno de España establezca un mecanismo para hacer frente a los costes operativos de las pymes y autónomos permitiendo:
- La renegociación y aplazamiento del pago de alquileres de locales de negocio a grandes tenedores o empresas públicas en los dos años siguientes a la finalización del estado de alarma. (estableciendo que se entiende por gran tenedor, que empresas pueden solicitar esta moratoria, que requisitos deben cumplir y los efectos de no poder acreditarlo).
- Hacer uso de la fianza como mecanismo de pago en el caso de que el propietario sea distinto a los anteriores, debiéndose ésta reponer en el plazo de un año.
3. Medidas del ámbito inmobiliario contenidas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
El Gobierno Español ha implementado una serie de medidas en beneficio de pymes y autónomos para reducir costes en asuntos de naturaleza inmobiliaria, en concreto, a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda y de industria.
En el CAPÍTULO I de Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos, el principal cambio que se recoge es la posibilidad de que los autónomos y Pymes, para los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda suscritos al amparo del art. 3 de la LAU 1994 y los contratos de arrendamiento de industria, puedan obtener una moratoria en el pago, no obstante, dichos arrendamientos deben de estar afectos a la actividad de esos autónomo o Pymes.
Por otro lado, el Real Decreto-Ley distingue entre contratos de arrendamiento suscritos con grandes tenedores y no grandes tenedores, afirmando el Gobierno español que los grandes tenedores deben ser las empresas o entidades públicas de vivienda y las personas físicas o jurídicas que (i) sean titulares de más de diez (10) inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros), o (ii) una superficie construida de más de 1.500 m2.
En el supuesto de darse un contrato de arrendamiento suscrito con un gran tenedor, se procederá de la siguiente manera:
- El Arrendador deberá aceptar automáticamente la moratoria siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre las partes de moratoria o reducción de la renta (en cuyo caso, prevalecerá el acuerdo entre las partes).
- La moratoria afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus consecuentes prórrogas, pudiendo afectar a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si el plazo inicial fuera insuficiente para paliar el impacto provocado por el COVID-19 hasta el límite de cuatro (4) meses.
- Las mensualidades de renta afectadas serán fraccionadas mediante cuotas que deberán ser abonadas, siempre dentro del periodo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, en un periodo de dos (2) años a contar desde el momento en que se supere la situación anteriormente descrita y, en todo caso, a partir de la finalización del plazo límite de cuatro (4) meses indicado.
Si bien es cierto que el Real Decreto-Ley hace una distinción entre grandes tenedores y no grandes tenedores, los efectos de la moratoria son iguales para ambos, aunque en el supuesto de los contratos de arrendamiento no suscritos con grandes tenedores, no se regula expresamente que los propios arrendadores se encuentren obligados a aceptar la solicitud de aplazamiento de la renta. Sin embargo, en el artículo 2 del presente título, se recoge la posibilidad de que las partes puedan disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta, debiendo el arrendatario reponer su importe en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Posteriormente el Real Decreto-Ley hace una mención a los requisitos que deben cumplir esos autónomos o Pymes para poder acceder a esta moratoria:
- La solicitud de moratoria deberá realizarse por el arrendatario en el plazo de un (1) mes desde su entrada en vigor, esto es, desde el 23 de abril al 23 de mayo de 2020.
- Deben formular balance abreviado, lo que representa menos de 50 trabajadores, menos de 8 millones de euros de cifra de negocio y menos de 4 millones de euros de activo.
- Que dichas empresas se encuentren en situación de vulnerabilidad de acuerdo con los siguientes requisitos:
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
- Que su actividad no se haya visto directamente suspendida, pero acrediten la reducción de su facturación mensual en, al menos un 75% de la facturación media mensual del trimestre anterior.
Para poder acreditar la mencionada situación de vulnerabilidad, los arrendatarios deberán poder presentar al arrendador la siguiente documentación:
- Presentación de una declaración responsable para acreditar la reducción de la actividad.
Mediante la en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, “se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior”. El punto 4. A) también recoge que el arrendador podrá requerir al arrendatario cuando quiera para que éste le pueda mostrar sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad.
2. Presentación de un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma para acreditar la suspensión de actividad o, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Es conveniente destacar que el artículo 5. del mismo capítulo, recoge la existencia de consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, por la cual, si los arrendatarios se acogen a la moratoria, pero no cumplen lo referido anteriormente, podrían ser “responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales”.
4. Efectos sobre los Contratos de Arrendamiento de uso distinto de vivienda.
Atendiendo a las implicaciones ocasionadas para las SOCIMI por la situación causada por el COVID-19 en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda en España, debemos realizar una distinción según los sectores correspondientes, tales como el de restauración, el de alojamiento hotelero y establecimientos turísticos y el de Oficinas. Durante el desarrollo de la Pandemia, los referidos sectores no han sufrido el mismo impacto y, en función de cada supuesto, sus actividades pueden haberse visto suspendidas total o parcialmente. A continuación, se resuelven una serie de cuestiones de diversa índole relacionas con la forma de proceder, según cada caso:
¿Cómo enfocar cada situación?
Todas las implicaciones en los sectores mencionados están basadas en las medidas adoptadas por el Gobierno Español hasta el momento y debemos subrayar que, cada contrato de arrendamiento, deberá ser analizado individualmente, ya que los efectos dependen del contenido y circunstancias temporales en las que se encuentre, con especial atención a la existencia de cláusulas de fuerza mayor o cambios de marcos significativos, considerando en su caso las incidencias que el Covid-19 puede tener en cada uno.
¿Cuál es el principal impacto de las medidas adoptadas por el Gobierno Español para las SOCIMI en este ámbito?
El principal impacto que producen todas estas medidas es la paralización de la actividad empresarial. Esta paralización viene motivada como consecuencia de una decisión interna del propio arrendatario, no obstante, durante el periodo del estado de alarma, se ha considerado que dicha paralización pueda venir ocasionada con motivo de una decisión, o, en su caso, obligación, por parte de las autoridades gubernativas competentes.
¿Es posible la resolución unilateral del contrato de arrendatario con una SOCIMI por esta situación?
Cuando no exista una obligatoriedad derivada de una decisión gubernamental, la adopción unilateral del arrendatario de tomar decisiones o elaborar planes de contingencia o políticas de prevención que impliquen la parcial o total suspensión o cese de su actividad, supone un acto voluntario y discrecional de ese arrendatario motivado por causas externas y, en todo caso, independientes al arrendador. Los contratos de arrendamiento no pueden ser modificados de forma unilateral por ninguna de las partes contratantes, por ello no cabe la solicitud de resolución del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario ya que no sería admisible ni en virtud del Código Civil ni desde la perspectiva de la LAU, ya que una decisión unilateral no condicionada por una orden gubernamental no se ajusta a las causas de resolución establecidas en la LAU (letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27). Cual decisión de impago de rentas por parte del arrendatario abriría la puerta al arrendador para instar el desahucio ante los tribunales de justicia.
Sin embargo, la modificación o suspensión del contrato por causas internas y voluntarias de la compañía debe analizarse valorando las recomendaciones o, en su caso, obligaciones emitidas por las autoridades competentes de paralizar temporalmente la actividad empresarial, esto implica la obligación para dichos arrendatarios de suspender sus obligaciones contractuales. Ante esto, la jurisprudencia permite hacer uso de un instrumento, por el cual, los arrendatarios pueden alegar la aplicación la cláusula rebus sic stantibus. Esta aplicación se basa en la posibilidad de que, por el motivo referido anteriormente, pueda existir una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias del contrato de arrendamiento que, de alguna forma, pudiese tener un impacto sobre el mismo y que pudiese dar lugar a la modificación del mismo en caso de haberlo convertido en excesivamente oneroso para las SOCIMI, dada la modificación de las circunstancias concurrentes. En esta situación, los arrendatarios podrían alegar que se encuentran ante la imposibilidad del cumplimiento del contrato en las condiciones acordadas inicialmente, produciéndose una alteración del principio general del derecho pacta sunt servanda (lo pactado obliga).
¿Cuándo se puede aplicar la cláusula rebus sic stantibus?
La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus se hace de manera excepcional y muy restringida, debiéndose probar una serie de supuestos para su aplicación recogidos en las SSTS, 19 de abril de 1985, 9 de mayo de 1983 y 27 de junio de 1984. Además, es preciso analizar la incidencia real de la decisión gubernamental en la relación contractual de que se trate, siempre desde un principio de equidad y de cautela. A colación con esto último, la reciente sentencia 156/2020, de 6 de marzo del Tribunal Supremo considera que la cláusula rebus sic stantibus no será aplicable a los contratos de corta duración ya que “en dichos contratos no puede extraerse la requerida falta de previsión del cambio de circunstancias acaecidas”. Por tanto, la situación a fecha de emisión de esta publicación refiere a un corto periodo de tiempo, y por tanto podría tener la consideración de “eventualidades cubiertas por el propio contrato”, y no se entendería como circunstancias imprevisibles.
Por ello debe interpretarse que la aplicación de la mencionada cláusula sí sería posible, en principio, en contratos de larga duración, contratos cuya vigencia se prolongase durante un lapso de tiempo más amplio que las contingencias del COVID-19 existente y siempre a interpretación de los tribunales que resuelvan un supuesto así.
En este supuesto, sería necesario acreditar por parte del arrendatario que la paralización temporal de su actividad empresarial como consecuencia de una recomendación por parte de las autoridades oficiales competentes ha supuesto una ruptura en el marco de las prestaciones acordadas entre las partes o una excesiva onerosidad para una de las partes en perjuicio de la otra.
Dada la dificultad de aplicarse y la larga duración que tendría el procedimiento judicial posterior a la situación del COVID-19, es recomendable una negociación de carencias temporales, bonificaciones de renta, etc., entre las partes, modificando parcial y temporalmente el contrato para facilitar su continuidad.
¿Puede el arrendatario alegar causa de Fuerza Mayor para no continuar con sus obligaciones?
Sí, la imposibilidad sobrevenida por fuerza mayor del desarrollo de las prestaciones del contrato (artículos 1.105 y 1.184 CC) puede alegarla el arrendatario siempre que las autoridades competentes hayan ordenado el cese de la actividad empresarial del centro de trabajo del arrendatario, ya que se entiende que el arrendatario está siendo privado del uso del inmueble. El caso fortuito se diferencia del supuesto de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus porque los efectos de las medidas implementadas por el COVID-19 durante la ejecución del contrato en el caso fortuito, hace que la prestación de una de las partes devenga imposible por imperativo legal. Sin embargo, en la cláusula rebus sic stantibus la prestación no deviene imposible, sino excesivamente onerosa para el arrendatario.
No obstante, y pese a lo anterior, la fuerza mayor no se alega de forma generalizada ni de un modo automático ya que el arrendatario debe poder acreditar la imposibilidad absoluta de llevar a cabo la prestación acordada de conformidad con el contrato de arrendamiento. Como con la cláusula rebus sic stantibus, se recomienda una negociación entre las partes estableciendo carencias, ampliaciones…etc., para continuar con el contrato y evitar su resolución.
Para continuar con la actividad empresarial, muchos arrendatarios han implementado el teletrabajo de manera temporal, y, en algunos supuestos, esta medida permite la posibilidad parcial o total de cumplimiento de las prestaciones acordadas por parte del inquilino, por lo que se podría afirmar dos cuestiones:
- La medida del teletrabajo permite la posibilidad parcial o total de cumplimiento de las prestaciones acordadas por parte del inquilino.
- El inquilino, a través de esta medida adoptada por su plan de contingencia elaborado por la situación del COVID-19, sigue haciendo uso de la superficie arrendada, siguiendo estando a total disposición del arrendatario y no del arrendador.
A partir de estas afirmaciones, la posibilidad de que el arrendatario pueda llevar a cabo la continuación de su actividad a través del teletrabajo de forma, al menos, parcial, conlleva que la situación de cese no sirva de pretexto para que alegue fuerza mayor y con ello, la consecuente resolución del contrato de conformidad con el Código Civil.
Para los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda destinados a oficinas, las medidas no suponen restricción alguna (ya que esta actividad no está incluida dentro del catálogo de servicios restringidos) y, por tanto, no se trataría de un supuesto de fuerza mayor, sino que estaríamos, dependiendo del caso concreto, ante un incumplimiento contractual o un supuesto de rebus sic stantibus.
¿Cómo actuar si se paraliza la actividad del arrendatario por ser considerada “no esencial”?
Aquí se habla de un supuesto en el que se produce una paralización temporal de determinadas actividades consideradas como “no esenciales” por el Real Decreto-ley 10/2020. En este supuesto a pesar de que la actividad principal del arrendatario se vea suspendida, ello no significa necesariamente que la actividad de oficina de sus servicios centrales tenga que suspenderse.
El arrendador tendrá la obligación de mantener plenamente operativos los inmuebles que se encuentren en esta situación en base a:
1) Lo dispuesto en el Real Decreto-ley 10/2020: “los servicios de seguridad y mantenimiento de los inmuebles ocupados por arrendatarios cuya actividad ha sido declarada como “no esencial” deben continuar prestándose”, y
2) A que dentro de las oficinas se almacenan equipos electrónicos y técnicos necesarios para el teletrabajo, operativa en internet, seguridad de la información, etc.
De considerarse la situación de un arrendatario por la que el Gobierno ha decretado que presta una actividad no esencial, el arrendatario podrá tener derecho a aplicar la cláusula rebus sic stantibus para modificar las condiciones de su contrato de arrendamiento, siempre que pueda continuar con su actividad de oficina a pesar de la suspensión de su actividad principal y también fundamento para alegar causa de fuerza mayor para suspender la vigencia del contrato de arrendamiento, en caso de que su actividad se vea totalmente imposibilitada.
No obstante, se deberá de analizar las distintas situaciones con cada arrendatario, observando los términos contractuales y valorando la posibilidad de establecer carencias, bonificaciones, prorrateos o, como bien se recoge en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes y complementarias para apoyar la economía y el empleo, establecer una moratoria de pago de las rentas para que sean abonadas en cuotas acordadas dentro de los dos años siguientes a la finalización del estado de alarma y sus prorrogas, tal y como se ha comentado al comienzo de esta publicación.