Transmisión de pisos: adiós al valor real, el nuevo valor de referencia

“Quién no ha comprado o vendido alguna vez un piso de segunda mano, ¡muchos de Vds. han sufrido la desagradable sorpresa de encontrarse con un expediente de comprobación del valor del inmueble que habían comprado o vendido unos meses atrás y cuya transacción notarial tenían ya olvidada!”. Así comienza el nuevo artículo de opinión que Rafael Núñez, Fundador y Director de Next Abogados, publica en El Economista.

“En aquella compraventa, recuerden, se plantearon Vds. qué valor consignar en la escritura. El comprador le había dicho al vendedor, en un aparte, que si no le importaba bajar el precio del inmueble. El vendedor, después de preguntar a su fiscalista y al notario, le había contestado -muy circunspecto- que estaba de acuerdo, porque la Comunidad Autónoma del lugar del inmueble tenía publicadas unas tablas que daban una idea o referencia sobre el valor real de su piso y éste era mucho más bajo que el precio pactado en la compraventa. Todos felices, ¡qué bien!”, continúa Núñez.

“El vendedor ahorró en IRPF -con menor ganancia patrimonial-, y el comprador ahorró en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), con menor base imponible. Pero Hacienda no es tonta, ni siquiera lo es la Hacienda autonómica. Al cabo de unos meses, en la transacción ficticia que les he contado, comprador y vendedor sufrieron un expediente administrativo de comprobación del valor del inmueble vendido, que terminó en un aumento del valor oficial del piso, con consecuencias directas para ambas partes, en el Impuesto de la renta y en el Impuesto de transmisiones patrimoniales“.

Valor real Vs Valor de referencia

Como apunta Núñez en su tribuna de opinión, “llevamos muchos años con la guerra del valor real de las cosas a efectos fiscales, para ser reflejado en las compraventas, en las herencias, en las donaciones, y en el patrimonio de las personas físicas. Pues se acabó la guerra”.

Y es que el pasado 11 de julio de 2021 entró en vigor la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, en virtud de la cual se sustituye el “valor real” por el “valor de referencia” a los efectos de determinar la Base Imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

“La finalidad de la inclusión del “valor de referencia” tiene por objeto reducir la litigiosidad que se ha originado en torno a la valoración de inmuebles conforme al “valor real” como consecuencia de su inconcreción”, destaca Núñez.

“De forma que, con este nuevo valor, la Base Imponible del ITP y AJD y del ISD estará formada por el “valor de referencia” previsto en el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (LCI), el cual será determinado, además, conforme a un garantista procedimiento administrativo para el general conocimiento del valor de referencia de cada inmueble; estableciéndose, incluso, una regla alternativa para la determinación de la Base Imposible para el caso en que no se disponga, o no sea posible certificar dicho valor de referencia” apunta.

Conclusiones derivadas del Valor de referencia

• Al hacer una testamentaría con inmuebles, al hacer una compraventa de inmuebles o una donación, deberemos informarnos bien del valor catastral último y actualizado que tienen asignado. Después tendremos la precaución de consignar en las respectivas escrituras un valor igual o mayor que el catastral.
• Estar atentos al proceso que se nos viene encima de asignación del valor de referencia de todos los inmuebles. Esa asignación es un acto administrativo recurrible. Si no estamos de acuerdo, a recurrirlo, siempre que haya base legal y técnica.
• Recuerden siempre: las normas fiscales cambian, pero Hacienda nunca pierde.

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