¿Cómo puedo pedir un préstamo para un piso… con ventaja?
Nuestro Socio Director, Rafael Núñez Blázquez, ha escrito una tribuna para 20Minutos donde aconseja cómo obtener el mejor préstamo hipotecario en España. Estuve en Lisboa hace unas semanas para acompañar a mi hijo a comprar un piso. Está preciosa la ciudad y llena de turistas, al mejor nivel de Barcelona y Madrid. Eso hace que el mercado inmobiliario y el mercado hipotecario estén muy desarrollados. Me gusta cómo funcionan los intermediarios allí. Ellos cobran siempre del vendedor y te asesoran profesionalmente (en España también, la gran mayoría). Por otro lado, te ayudan a buscar un préstamo hipotecario, sin cobrar al comprador del piso, sino al banco. Eso sí, el proceso de obtención de licencias urbanísticas es mucho más dificultoso que en Madrid. Por eso, hay que ir a obra nueva terminada, para no tener disgustos. Y en España, ¿Cómo está lo de solicitar un préstamo hipotecario para la compra de vivienda? Aquí también contamos con varias empresas que ofrecen servicios para encontrar el préstamo idóneo. Ellos coordinan toda la información personal con las respectivas entidades financieras y te ofrecen –algunos sin cargo- el mejor producto. Es muy útil, porque no tienes que molestarte en ir de banco en banco aportando tus datos personales. Te lo hacen todo y no te cobran, muchas de ellas. ¿Qué es lo que se tiene en cuenta para conseguir el mejor préstamo? Los ingresos personales, el tipo de ingresos y la edad del comprador. Cuantos más ingresos fijos mejor y cuanto mayor sea la calidad de los ingresos, por el origen de los mismos, mejor aún. Planteo en el simulador de un banco español varios supuestos de posible adquirente en Madrid: se desprende que el gasto ideal destinado a una hipoteca debe ser el 28,16% de los ingresos netos mensuales (caso de financiación de una persona menor de 45 años, en plazo de hasta 30 años, con un ahorro aportado del 20% y sin otros préstamos), no debiendo superar el 30% de dichos ingresos, aunque el Banco de España sitúa este tope en el 35%. A partir de los 45 años, el porcentaje comienza a bajar, es cuando los bancos reducen progresivamente el máximo que puedes hipotecar. Es curioso porque los bancos valoran mejor los rendimientos del trabajo que los del ahorro. Se conoce que los que viven de las rentas están mal vistos. Por otro lado, respecto al tipo de empleo, siempre ha habido ventajas para los funcionarios como la posibilidad de financiar el 100% de la vivienda, aunque con la situación actual esto es mucho más complicado y se conceden en casos excepcionales. En general, los tipos de interés son más atractivos siendo funcionario, las comisiones menores, es menor la vinculación exigida, y mayores los plazos de devolución (hasta 35 y 40 años). Otra de los factores que se tiene en cuenta es la característica de la vivienda. Primera vivienda mejor que segunda. Obra nueva mejor que segunda mano. Mientras que la financiación máxima estándar que nos otorga un banco por una primera vivienda es del 80%, para una segunda vivienda será del 60%, aproximadamente. Además, en cuanto a plazos, el máximo para primera residencia suele estar en 30 años, mientras que para las hipotecas de segunda vivienda es de 25 años. Estas últimas serán las que se concedan a no residentes. También hay que tener en cuenta la calificación energética de la misma. Cuanto más alta sea, mejor rating se te concede en el préstamo. Se entiende que el riesgo o probabilidad de incumplimiento es menor cuanto mayor es la eficiencia del edificio. Por tanto, la ratio será más baja. Por ejemplo, los gastos fijos de los edificios ecológicos (luz, agua, gas) son menores, de manera que “el prestatario está en una mejor posición financiera para poder pagar su préstamo”. En el caso de España, el incentivo suele ser una bajada del tipo de interés del 0,1 %, de media, aplicable a hogares con certificación energética A o A+. Algunos bancos la ofrecen también a casas con certificación energética B. Requisitos generales que van a solicitar al pedir el préstamo Antes de acceder a la hipoteca, tienes que aportar un historial crediticio con tus ingresos para que el banco pueda estudiar tu perfil de ahorro. Habrá que aportar un aval si se dan los siguientes casos: Oiga, ¿y las ventajas fiscales por pedir un préstamo hipotecario? Pues muy pocas y menos conocidas. Esta Campaña de Renta de 2022 está siendo muy “interesante”. Pulsa aquí para leer el artículo en 20Minutos.
¿Otro ‘solo sí es sí’ para la nueva Ley de Vivienda?
El pasado viernes 14 de abril PSOE, Bildu y ERC alcanzaron un acuerdo para aprobar la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, que había sido gestada en anteproyecto desde el año 2021. Nuestro Socio Director, Rafael Núñez Blázquez, ha escrito un artículo para El Confidencial acerca de esta nueva Ley tan comentada. El Proyecto de Ley inicialmente aprobado data de 18 de febrero de 2022. Su tramitación ha sido declarada urgente por lo que, tras el paso inicial por el Congreso, el Senado tiene un máximo de 20 días naturales para aprobación. Es improbable que el Senado oponga veto al proyecto por lo que, a lo sumo, aprobará enmiendas, que tendrían que volver al Congreso para ratificarlas o rechazarlas en el Pleno. Tampoco sería extraño (creo que es lo más probable) que en el Senado se confirme el texto del Congreso sin introducir nuevas enmiendas. Se trata de un proyecto de ley ordinaria, por lo que no es necesaria la mayoría absoluta. Es suficiente con que haya más votos a favor que en contra. Las abstenciones (fundamentalmente de Podemos) podrían ser la clave para que el acuerdo salga adelante con ERC y Bildu. En cuanto a su contenido, en el nuevo texto remitido al Congreso, zona tensionada de alquiler será aquella que cumpla al menos una de estas dos condiciones: También en ese mismo texto se redefine el concepto de gran tenedor, para nombrar a las personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad cinco o más viviendas (en el proyecto anterior el número era diez viviendas). Asimismo, con gran polémica, se vuelve a limitar la actualización del IPC, ahora del 2% para 2023, siendo del 3% para 2024, con independencia del IPC. En 2025 se creará un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres, inferior al IPC, dice el proyecto. Lo que realmente supondrá una fuente inagotable de conflictos es la regulación del precio de los alquileres en las zonas tensionadas. Según el nuevo proyecto, los precios de los alquileres de los nuevos contratos estarán regulados y topados. El caos vendrá porque los topes se impondrán según la modalidad de contrato y de quién sea el propietario. Me pongo a pensar en la litigiosidad actual en los juzgados civiles por el tema de los arrendamientos urbanos, y por los desahucios regulados con la ley actual. Ahora le añado a esas disputas tres variables más. La primera, el carácter de zona tensionada siguiendo los criterios antes explicados. ¿Cómo sé yo si mi barrio está o no tensionado? ¿Me lo dice el Ministerio o me lo dice el Ayuntamiento? ¿No va a haber recursos contenciosos impulsados por los arrendadores para que sus zonas de propiedad no se califiquen como tensionadas? En segundo lugar, el carácter de pequeño propietario con mi contrato de alquiler anterior. ¿Son públicos los contratos de arrendamiento? ¿No se pueden manipular en interés de una de las partes? Y, por último, el de gran tenedor con la necesidad de aplicar un índice de referencia todavía por establecer. Adicionalmente, todos los gastos de intermediación correrán a cuenta del propietario. Tampoco se podrán cargar gastos de comunidad, IBI u otros, al inquilino. Se adivina un nuevo y más grave problema jurídico. Se puede apreciar que se ha acabado con la libre fijación de precios, pero también con la libertad de pactos. La LAU permite ahora, antes de la reforma, que en cualquier contrato las partes lleguen a acuerdos, incluso contrarios a la ley. Todos estos pactos contra ley se declaran nulos. Se ha impuesto el carácter social de la vivienda al principio fundamental del derecho a la autonomía de la voluntad y la libertad de pactos, contemplados ambos en el código civil y en la Constitución española, principios que fueron plasmados con las limitaciones correspondientes en las leyes de arrendamientos urbanos posteriores con sus sucesivas reformas. Si, como parece, hay comunidades autónomas que no aceptan la reforma, no les faltarán argumentos jurídicos para tumbarla en instancias superiores. Una norma de gran calado para acabar la legislatura que no resuelve los grandes problemas de la vivienda: el control del precio del suelo y el aumento de la vivienda protegida como armas para el aumento de la oferta de vivienda en los grandes núcleos urbanos. La oferta de vivienda nueva supone ahora un 10% de las viviendas construidas a la venta en 2005. No hay suelo y no hay financiación para construir de forma barata. Difícilmente se arreglarán, así, las cosas. Pulsa aquí para leer el artículo en El Confidencial.
Las diez principales novedades de la campaña de Renta 2022
La campaña de la declaración de la Renta del año 2022 comenzó el 11 de abril de 2023 y finalizará el 30 de junio de 2023, con la posibilidad de domiciliar el importe a ingresar hasta el día 27 de junio de 2023. Nuestro Socio Director, Rafael Núñez Blázquez, ha escrito un artículo acerca de las principales novedades en esta Campaña de Renta de 2022. Se trata de un año en el que nace un nuevo impuesto, el de Solidaridad de las grandes fortunas, que deberá declararse entre el 1 y el 31 de julio de este año. A la espera de la confirmación del Modelo 718, sometido a trámite de audiencia, la gran incógnita a despejar es si la cuota íntegra del Impuesto de Patrimonio operará como limitadora de la cuota a pagar de este impuesto de solidaridad, toda vez que, en la Comunidad de Madrid, por ejemplo, esa cuota se traduce en un pago final de cero euros debido a la bonificación total que rige en esta comunidad desde hace años. Pero también desde entonces se impuso la obligación de declarar el Impuesto de Patrimonio a todo aquel contribuyente que acumulara un patrimonio bruto de más de dos millones de euros. Nos tememos, por tanto, que un gran contingente de madrileños cobijados en la cueva de la bonificación tendrá ahora que salir a la luz, para poder así justificar, un mes después, cualquier tipo de deducción en el impuesto de las grandes fortunas. Apunta, pues, a una campaña movida y llena de sorpresas. En cuanto a las principales novedades de la Campaña de Renta de 2022, me atrevo a adelantar las siguientes: La Comunidad de Madrid, que anteriormente solo tenía aprobados los importes del mínimo por descendientes, ahora también regula la totalidad de los importes correspondientes al mínimo del contribuyente, mínimos por descendientes, ascendientes y por discapacidad. Al margen de las novedades señaladas, conviene recordar que a los contribuyentes a los que la declaración les sale a devolver tienen que tener en cuenta que, cuanto antes la presenten, antes se le abonará el dinero. La experiencia dice que una declaración presentada en la primera semana de apertura de la campaña obtiene una devolución en un plazo muy rápido, no superior a siete días. Para leer el artículo completo en Economist & Jurist, pulsa aquí.
El TSJM da la razón a Next Abogados y ordena readmitir en la oposición a un aspirante a Policía Nacional
La Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) ha ordenado a la Dirección General de la Policía Nacional readmitir a un opositor. Fue declarado “no apto” en la prueba de la entrevista personal por haber dejado seis preguntas en blanco del Cuestionario de Información Biográfica (CIB). Next Abogados ha participado en este caso de la mano de nuestro nuestro Socio responsable del Área de Derecho Público y Derecho Procesal, Francisco Martínez, que ha defendido al aspirante. El CIB es un test al que se someten los aspirantes antes de participar en la prueba de la entrevista personal. Aunque no es evaluable, su objetivo es orientar al psicólogo para que éste pueda conocer aspectos y datos de la vida del aspirante para poder utilizar la información obtenida en la entrevista personal. Su objetivo es orientar al psicólogo para que éste pueda conocer aspectos y datos de la vida del aspirante para poder utilizar la información obtenida en la entrevista personal. En este caso, la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha determinado que la decisión de la Policía Nacional de declarar “no apto” a un aspirante a Policía Nacional por haber dejado seis preguntas en blanco del Cuestionario de Información Biográfica (CIB) no se ajustaba a Derecho y que había una falta de motivación. El aspirante a Policía Nacional se presentó al proceso selectivo de mayo de 2019 y fue excluido de la entrevista personal al considerar que no era apto. Ante esta situación, el opositor decidió rebatir la decisión con un recurso de alzada ante la Dirección General de la Policía, pero sin suerte. En el escrito de demanda, se explicó que el tribunal declaró al aspirante “no apto” debido a su escasa capacidad para entender el mensaje oral o escrito, y porque dejó muchas preguntas en blanco en el cuestionario biográfico. El opositor argumentó que se le estaba negando su derecho fundamental de acceso en igualdad de condiciones a las funciones públicas, ya que las bases establecían que la entrevista de personalidad no estaba exclusivamente vinculada al CIB. También afirmó que no tuvo dificultades para entender las preguntas, sino que las dejó sin responder debido a una fiebre que padecía en ese momento. Además, argumentó que no se le informó cómo se le penalizaba por dejar sin responder algunas preguntas del cuestionario biográfico, que constaba de 32 preguntas y él dejó sin responder 6. FRANCISCO MARTÍNEZ HA DEFENDIDO AL ASPIRANTE En palabras a Confilegal, Francisco Martínez ha relatado que “con esta sentencia el TSJ de Madrid confirma una línea de jurisprudencia sobre las pruebas selectivas de acceso a la Policía Nacional basada en la exigencia de seguridad jurídica, objetividad y transparencia, así como en la imprescindible motivación de las decisiones que se adoptan para calificar a los opositores, todo ello con el fin de garantizar que el procedimiento selectivo sea lo más reglado posible y respetuoso con los principios constitucionales de mérito y capacidad”. “En este caso el Tribunal confirma que el Cuestionario de Información Biográfica que se realiza antes de la entrevista personal no es una prueba evaluable, tal como dicen las bases y, por tanto, las preguntas dejadas en blanco no pueden justificar una calificación como no apto en la entrevista posterior”. “En Next Abogados entendemos que esta sentencia, como otras anteriores de la misma Sala, deberían conducir a una profunda revisión del sistema de las pruebas selectivas para el ingreso en la Policía Nacional, adaptando las bases a los criterios de seguridad jurídica que ha ido marcando el Tribunal Superior de Justicia de Madrid”. Pulsa aquí para leer el artículo completo en Confilegal.