La tokenizacion de inmuebles llega dispuesta a ser la nueva revolución de los mercados
En la última sesión de «Conversaciones con El Independiente», nuestra consultora especializada en servicios de gestión integral, consultoría inmobiliaria y consultoría financiera y de negocio (M&A), Next Advice Real Estate, cómo la tecnología blockchain está transformando la inversión en el sector inmobiliario y el futuro de los mercados con la entrada de la tokenización de inmuebles. En esta sesión, también contamos con la presencia de Carla Castelló, directora de operaciones de Reental, una plataforma de inversión inmobiliaria que permite que cualquier persona de cualquier parte del mundo pueda invertir en activos inmobiliarios de España, EEUU y México. También estuvo Emmanuel Villarreal y Celso Moscoso, CCO y CTO de BlockPay, una fintech mexicana que nació con el objetivo de conseguir la inclusión financiera; y Blas Simón, CEO de Orbyn, una fintech que da acceso a soluciones de financiación e inversión alternativa y cripto a particulares, empresas e instituciones. El blockchain, la inteligencia artificial generativa, los criptoactivos… Son nuevas tecnologías que ya están instaladas en nuestro país. En todas ellas hay visión de negocio y de futuro. La inversión a través de estas tecnologías o con ellas es un campo en el que se está adentrando el mercado. Si a estas novedades se les unen inversiones tradicionales llegan revoluciones al mercado. Un ejemplo de ello es la tokenización de inmuebles, es decir, invertir en inmuebles a través de participaciones con tecnología blockchain. Una manera de democratizar la inversión. Este fue el tema de debate de la última sesión de Conversaciones con El Independiente, que organizó junto a nuestra gestora inmobiliaria Next Advice. Pablo Barriopedro, managing partner Next Advice Real Estate, fue el encargado de inaugurar el debate y dejó claro que “la tokenización inmobiliaria puede ser la nueva revolución industrial en el mundo de los mercados”. Una de las razones que esgrimió para esta afirmación fue una de las ventajas añadidas que tiene: “Agilidad en los trámites, que conlleva menos costes”. Tokenizar una propiedad inmobiliaria significa convertir el derecho sobre ese activo físico en un token que luego se vende en el mercado por un precio determinado. Y esto es una ventaja, porque tal y como explicó Barriopedro, el real estate siempre ha sido “un valor refugio” y con participaciones de 100 euros se puede democratizar esa inversión, ya que muchos inversores no pueden acceder a comprar una vivienda, pero sí una parte de ella. Sin embargo, sí que ve que hay un problema, que “puede empezar a ser un mercado cotizado como la renta variable, y eso le haría ser un mercado muy volátil, pero con menor seguridad». En España, ya se están viendo casos de éxito. Un ejemplo de ellos es Reental, una plataforma de inversión inmobiliaria que permite que cualquier persona de cualquier parte del mundo pueda invertir en activos inmobiliarios de España, EEUU y México. La rentabilidad depende del producto en el que se invierta, pero de media está dando un 10-12%, más las primas mensuales por actividad de ese inmueble. Carla Castelló, directora de operaciones de Reental, explicó durante el debate que con este tipo de inversión se está dando “mucho más valor a una inversión inmobiliaria de lo que se hacía antes”. Y resaltó que la gente “no debe asociar la tokenización a criptomonedas ni a volatilidad”. Pero para que esto pueda asentarse se necesita la tecnología y la normativa. En el primer caso, hay empresas que están creando esos códigos necesarios para poder seguir adelante. Un ejemplo es Blockpay. Una fintech mexicana que nació con el objetivo de conseguir la inclusión financiera. “Queremos combinar el estilo vanguardista que tiene el blockchain con la solidez de las finanzas tradicionales para que la gente pueda utilizar blockchain sin ni siquiera saber lo que es”, explica Salvador de Santiago, consejero delegado de la fintech. Emmanuel Villarreal, cco de BlockPay, explicó que ellos ofrecen la herramienta para tokenizar los proyectos”; es decir, añadió: “Somos los tecnólogos que todo mercado de capitales requiere”. De Santiago fue más allá y aseguró que “pronto veremos pagar la casa con blockchain”. No obstante, reconoció que el tema regulatorio es complicado, sobre todo en México, de donde es la empresa. Celso Moscoso, CTO de BlockPay, señaló que tratan de fusionar lo regulatorio con lo tecnológico. En Europa, aunque creamos que vamos retrasados en tema de normativa en comparación con EEUU, está a punto de entrar en vigor la directiva europea MiCA. El Reglamento sobre los Mercados de Criptoactivos, más conocido como MiCA por las siglás en inglés de ‘Markets in Crypto Assets’ es la normativa europea que regula la emisión y prestación de servicios relacionados con criptoactivos y ‘stablecoins’. Esta regulación, una vez aprobada el 20 de abril por el Parlamento Europeo, es la primera y única en su tipo en el mundo y marca el camino para el resto de jurisdicciones. Será de aplicación entre mediados de 2024 y principios de 2025. Blas Simón, CEO de Orbyn y otro de los ponentes del debate, señaló que la normativa MiCa “es un paso muy fuerte hacia lo que queremos, de la regulación, y de adaptarla a estos mercados tokenizados”. Para Simón, esta normativa va a suponer un avance en la transparencia, de poder dar liquidez a activos que ahora no lo son, “sobre todo va a permitir dar seguridad a todos los agentes del mercado, entidades públicas, privadas, para poder operar con transparencia y crear productos líquidos y gestionar sus carteras de la mejor manera posible”. Pulsa aquí para leer más en El Independiente.La tokenizacion de inmuebles llega dispuesta a ser la nueva revolución de los mercados
Papel del Registrador de la Propiedad y del Notario en la compraventa de activos esenciales
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), en Resolución de 6 de septiembre 2023, versa sobre un recurso interpuesto contra la calificación de un Registrador de la Propiedad que deniega la inscripción de una escritura pública de compraventa de un activo esencial por no acreditarse, por parte del representante de la sociedad compradora, la autorización de la operación por parte de la Junta General, a los efectos del artículo 160 f) de la Ley de Sociedades de Capital (LSC). El artículo 160 f) LSC atribuye, como competencia de la Junta General, la deliberación y el acuerdo sobre “la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales. Se presume el carácter esencial del activo cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado”. La norma establece una presunción iuris tantum de carácter cuantitativo y ha sido objeto de interpretación por la doctrina, implantando un control adicional para evitar operaciones que conduzcan a la disolución y liquidación de la sociedad o a una modificación sustancial o sustitución del objeto social. En todo caso debe referirse únicamente a los administradores, y por actos dispositivos se entenderán, además de la adquisición, enajenación o aportación a una sociedad, otros derechos personales o reales (arrendamiento o usufructo) o con fines de garantía (hipotecas). Las RDGSJFP de 10, 28 y 29 de julio de 2015 entienden que se trata de una ampliación de competencias de la Junta General, aplicándose, aunque la otra parte contratante no sea una sociedad mercantil. En todo caso, la DGSJFP entiende que el artículo 160 LSC no ha derogado el artículo 234.2 LSC, relativo al ámbito del poder de representación de las sociedades de capital, al no ser de aplicación la inoponibilidad frente a terceros de las limitaciones voluntarias al poder de representación de los administradores, por lo que la sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. Además, estas resoluciones indican claramente que los notarios y los registradores, en los negocios jurídicos que autoricen e inscriban, respectivamente, deben cerciorarse de que lo que se transmite no es un activo esencial, cumpliendo el Notario al exigir certificación del Órgano de Administración o manifestación del representante de la sociedad, sobre el carácter no esencial del activo. Desde el punto de vista registral, la manifestación del carácter no esencial del activo será defecto que impida la inscripción, cuando el Registrador aprecie su carácter esencial, de forma manifiesta (cuando se trate de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el desarrollo del mismo) o por otros medios (cuando resulte del propio título o de los asientos del Registro). En el caso que nos atañe, se había manifestado expresamente por el representante de la sociedad compradora (administrador solidario), en la propia escritura, que el inmueble objeto de la compra era un activo esencial. En esas circunstancias, la Dirección General concluye que el notario debe cumplir con su deber de diligencia en el control sobre la adecuación a la legalidad de los actos y negocios que autoriza (artículo 17 bis de la Ley del Notariado), debiendo denegar el otorgamiento de la escritura si no se acredita la autorización de la junta general, permitiendo el Registrador, en base a los artículos 18, 33, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria, el acceso al Registro “de los títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser rechazados los títulos claudicantes, es decir, los títulos que revelan una causa de nulidad o resolución susceptible de impugnación”. En la práctica, no existe ninguna obligación, por parte del administrador de la sociedad, de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, sin ser la omisión de esta manifestación expresa por sí defecto que impida la inscripción, Sin embargo, si se manifiesta el carácter esencial del activo adquirido, la escritura notarial debe incorporar la autorización de la Junta General para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Ignacio Sampedro, Asociado de Next Abogado,Papel del Registrador de la Propiedad y del Notario en la compraventa de activos esenciales
El inicio de la transformación digital del sistema judicial español
En el camino hacia la era digital del sistema judicial español, la aprobación del Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, no sin cierta polémica desde el prisma político, ha supuesto el inicio de una necesaria transformación tecnológica y procesal de la Administración de Justicia, ostensiblemente obsoleta considerando el imparable desarrollo de herramientas como la inteligencia artificial.\n\nLas medidas de eficiencia digital entraron en vigor el pasado 9 de enero de 2024, mientras que las de eficiencia procesal lo harán el 20 de marzo de 2024. Esta modernización se articula, en el referido cuerpo legislativo, en dos grandes bloques: el primero busca adaptar la Administración de Justicia a la realidad tecnológica y digital imperante. Y el segundo se configura como un conjunto de medidas destinadas a dotar de eficacia procesal a los procedimientos judiciales ante el evidente colapso de los órganos jurisdiccionales. Este primer bloque de medidas persigue fomentar la intervención telemática de los ciudadanos en las actuaciones judiciales. A tal fin, se fortalece el Expediente Judicial Electrónico, promovido por la Ley 18/2011, de 5 de julio, que se erige como una herramienta vital para la digitalización judicial. Recordemos que la mencionada ley introducía el concepto de Expediente Judicial Electrónico con el objetivo de llevar a cabo la transición del papel a lo digital. No obstante, con el nuevo Real Decreto-ley se pretende dar un paso más, introduciendo mejoras sustanciales ya en el entorno digital. Asimismo, se crea la Carpeta Justicia, lo que permitirá, a todos los ciudadanos que sean parte del procedimiento, consultar telemáticamente los documentos, trámites y actuaciones procesales que formen parte del procedimiento judicial. Se potencia, además, la interoperabilidad de datos mediante el intercambio de expedientes entre los órganos judiciales y el resto de los organismos de las Administraciones Públicas. Como novedad más notoria destaca la apuesta decidida por la celebración de vistas y actos procesales de manera telemática que, en determinados supuestos, pasarán de ser la excepción a ser la norma frente a los presenciales. El segundo bloque de novedades legislativas va destinado a agilizar los procedimientos judiciales ante el evidente incremento de litigiosidad experimentado estos últimos años, motivado esencialmente por la pandemia. En este sentido, destaca la novedad introducida en el juicio verbal civil en virtud de la cual se eleva su ámbito por cuantía de 6.000 a 15.000 euros. Esta medida pretende agilizar los procedimientos ordinarios causando que un mayor número de asuntos se tramiten por el cauce del procedimiento verbal. En el ámbito penal, como adelantábamos, la novedad más notable es la preferencia por la celebración telemática de determinados actos procesales. A título ejemplificativo, se dispone que las víctimas de determinados delitos deban comparecer por videoconferencia atendiendo a las circunstancias del caso concreto. Las declaraciones de testigos o peritos también se podrán realizar telemáticamente, siempre que se haya solicitado anticipadamente y se hayan razonado las causas que lo motivan. En el orden jurisdiccional contencioso-administrativo, se introduce la obligación de que la remisión del expediente administrativo por la Administración Pública a los órganos judiciales se lleve a cabo por medios electrónicos. Asimismo, se establece el deber de los funcionarios públicos de relacionarse con la Administración de Justicia por medios telemáticos. Por lo que respecta al orden social, se actualiza el contenido de la ley reguladora de la jurisdicción social, ahondando en el desarrollo de sistemas como el procedimiento testigo. Al margen de la cuestionable técnica legislativa empleada, por tratarse de un conglomerado de modificaciones de muy diversa índole y de gran calado agrupadas en una misma norma con rango de ley, lo cierto es que el fin que se persigue es positivo, pues nos encontramos ante el inicio de una imprescindible modernización tecnológica del sistema judicial. No obstante, habrá que esperar a la aplicación práctica de estas medidas para poder evaluar con certeza la eficacia de las mismas. En cualquier caso, esto es sólo el principio de la ineludible transformación del anticuado y lento sistema judicial, que paulatinamente se va adaptando a la vertiginosa realidad digital del siglo XXI. Fernando Rodríguez Carrillo,abogado en Next Abogados.
La Comunidad de Madrid elimina temporalmente la bonificación del Impuesto sobre el Patrimonio para los contribuyentes del Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas
La Comunidad de Madrid ha implementado cambios significativos en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) a través de la reciente Ley 12/2023, de 15 de diciembre, publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad el 21 de diciembre de 2023. La Comunidad de Madrid ha implementado cambios significativos en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) a través de la reciente Ley 12/2023, de 15 de diciembre, publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad el 21 de diciembre de 2023. Entre estos cambios se encuentra la eliminación temporal de la bonificación del IP, que está directamente vinculada al Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF), establecido en 2022 para gravar el patrimonio de aquellos contribuyentes residentes en Comunidades Autónomas donde el IP se encuentra bonificado. Anteriormente, Madrid aplicaba una bonificación del 100 % en la cuota del IP, sin embargo, con la llegada del ITSGF, los patrimonios superiores a 3,7 millones de euros, que no pagaban IP, pasaron a tributar por el ITSGF. A pesar del intento de la Comunidad de Madrid de eliminar el ITSGF, el Tribunal Constitucional desestimó el recurso interpuesto por la Comunidad de Madrid, respaldando la constitucionalidad del ITSGF. Como consecuencia de la decisión del Tribunal Constitucional y de la prórroga indefinida del ITSGF por parte del gobierno central, la Comunidad de Madrid ha reaccionado y, en virtud de la Ley 12/2023, de 15 de diciembre, la bonificación general del 100 % en el IP ha sido eliminada temporalmente “mientras esté vigente el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas”. En su lugar, con efectos desde el 1 de enero de 2023 y mientras esté en vigor el ITSGF, los contribuyentes del IP en la Comunidad de Madrid podrán aplicar una bonificación autonómica determinada por la diferencia entre la cuota íntegra del Impuesto sobre el Patrimonio y la cuota íntegra del ITSGF, respetando los límites establecidos. Así, los efectos de esta modificación se reflejarán en las autoliquidaciones del año 2024, correspondientes al ejercicio 2023. Esta modificación implica que los contribuyentes del ITSGF tributarán efectivamente por el IP, ajustando la cuota correspondiente en el marco del ITSGF, que podrá ser igual a 0. No obstante, aquellos contribuyentes no afectados por el ITSGF continuarán sin pagar del IP.
Atribución de la custodia a los abuelos de dos menores sin privación de patria potestad de los progenitores
La Sentencia de 26 de septiembre de 2023, dictada por la Audiencia Provincial de Pontevedra, supone un hito histórico y pionero en materia de derecho de familia, al atribuir la custodia excepcional a los abuelos de dos menores por falta de interés de los progenitores, sin privar a los padres de la patria potestad de sus hijos. Este tribunal ha reconocido que los abuelos ejercían de facto la patria potestad de los nietos tras la separación de los progenitores en 2016, los cuales, desde entonces, dejaron de asumir su cuidado y manutención. A pesar de que los padres, posteriormente, habían reconocido en escritura pública notarial que eran los abuelos maternos los cuidadores de los niños, este documento público no les facultaba para tomar decisiones diarias y cotidianas con respecto a sus nietos. La resolución estima que “esta custodia es excepcional, y debe concederse a quienes proporcionan a los menores un entorno estable y positivo, y esa situación se ha encontrado en estos abuelos maternos […] al haberse encargado de la atención y cuidado de los niños durante años, situación que exige que, para salvaguardar el interés de los menores, se formalice mediante la atribución de la guardia custodia”, siendo una cuestión novedosa en nuestro ordenamiento jurídico. Aunque la sentencia no es firme y los progenitores podrían recurrirla, es poco probable que lo hagan, ya que su falta de interés se ha manifestado durante todo el procedimiento, al no personarse en el juicio y ser declarados en rebeldía. El fallo también establece un régimen de visitas a los padres y les obliga a pasar una pensión alimenticia mensual a sus hijos, siendo una cantidad (500 euros mensuales entre los dos) destinada a satisfacer todo lo indispensable para el sustento, habitación, vestido, asistencia médica y educación de los menores, de conformidad con los artículos 142 y siguientes del Código Civil. La sentencia también regula las comunicaciones telefónicas entre los padres y sus hijos y, aunque no pone límites a la frecuencia, regula que se realicen en un periodo concreto del día. El fundamento jurídico de la concesión de la custodia a los abuelos de los menores reside en el párrafo segundo del artículo 103.1 del Código Civil, que indica que, “excepcionalmente, los hijos podrán ser encomendados a los abuelos, parientes u otras personas que así lo consintieren y, de no haberlos, a una institución idónea, confiriéndoseles las funciones tutelares que ejercerán bajo la autoridad del juez”. En todo caso, los progenitores no se verán privados de su patria potestad, al no haberlo solicitado los abuelos, eludiendo el proceso de pedir su retirada, puesto que, en la práctica, ésta suele producirse en situaciones de desamparo, fallecimiento de los progenitores o cumplimiento de pena privativa de libertad (no siendo este el caso) y evitando que los menores presten declaración ante el juez. En la práctica considero que esta resolución abre la puerta y puede extrapolarse a situaciones familiares en las que concurran condiciones similares, acortando los trámites y tiempos procesales al obviar la retirada de la patria potestad a los padres biológicos. En todo caso, se manifiesta claramente la consolidación de la primacía del interés superior de los menores, siendo esta nueva unidad familiar más beneficiosa para ellos al desentenderse los progenitores del cuidado y manutención de sus hijos y permitiendo a los abuelos participar en la toma de decisiones diarias que les afecta. Ignacio Sampedro Menéndez
Primeros efectos de la Ley de Vivienda: disminución de oferta en alquiler
Han pasado cinco meses de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, y el panorama inmobiliario presenta transformaciones significativas. Más allá de las previsiones, los efectos se extienden a arrendadores, inquilinos, constructores y agencias inmobiliarias. Han pasado cinco meses de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, y el panorama inmobiliario presenta transformaciones significativas. Más allá de las previsiones, los efectos se extienden a arrendadores, inquilinos, constructores y agencias inmobiliarias. Nuestro Asociado, Ignacio Sampedro, aborda este asunto para la revista inmobiliaria de El Economista. Una vez transcurridos cinco meses desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda), se observan algunos efectos en el sector inmobiliario derivados de su implantación. Los expertos coincidían que la entrada en vigor de la Ley de Vivienda iba a tener implicaciones negativas para los arrendadores, pero también se han extendido éstas a inquilinos, constructores y agencias inmobiliarias. Algunos de estos efectos eran previsibles, como el aumento de la inseguridad jurídica al ralentizar los procedimientos de desocupación de okupas, las desigualdades sociales y económicas entre las comunidades autónomas que quieran aplicar o no la Ley de Vivienda o el impacto negativo que ha tenido para los promotores inmobiliarios, al tener que aumentar sus cesiones de edificabilidad para viviendas protegidas. Sin embargo, una de las consecuencias que más interés está suscitando es la preocupante caída de más de un 30 % en la oferta de pisos de alquiler, cuestión que pasamos a analizar a continuación. ¿Cuáles son las razones de esta disminución en la oferta? Una de las principales razones que motiva este desplome es la limitación en la actualización y elevación de la renta del alquiler impuesto por la Ley de Vivienda. La limitación de la capacidad del propietario de incrementar libremente el precio a pagar por el inquilino en concepto de renta, entre un contrato de arrendamiento y el siguiente a celebrar, si la vivienda se encuentra en una zona de mercado tensionado (zonas en las que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado) es una de las principales causas de este descenso en la oferta de alquileres. En estos casos, de conformidad con el artículo 17.6 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), la renta pactada al inicio del nuevo contrato solo podrá actualizarse, respecto de la fijada en el anterior contrato, con la cláusula de actualización anual de la renta que se recoja en el contrato previo, y, adicionalmente, podrá incrementarse hasta otro 10% en el caso de haberse realizado rehabilitaciones o mejoras en el inmueble entre ambos contratos. Además, si el arrendador tiene la condición de gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial), dicha renta no podrá exceder, en ningún caso, el precio de referencia derivado del índice específico que se va a crear a tal fin. Otra causa primordial es el temor de los propietarios por el riesgo de impagos de los arrendatarios. El miedo a las ocupaciones y la posibilidad que se le reconoce al arrendatario para solicitar una prórroga excepcional de un año (o tres años si el inmueble está sito en una zona de mercado tensionado) a la finalización del contrato, o de sus prórrogas, si se encuentra en situación de vulnerabilidad económica (artículo 10.2 y 10.3 LAU), son impedimentos para que un dueño se decida a arrendar su vivienda. Por último, los propietarios están optando por la autogestión en el alquiler de vivienda para evitar el pago de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento, que deberán ser sufragados por ellos imperativamente (artículo 20 LAU), lo que dificulta la labor de las agencias inmobiliarias y ralentiza la salida de viviendas en alquiler. ¿Qué consecuencias tendrá esta reducción de oferta? Este declive en la oferta llega acompañada de un aumento de la demanda, motivado por la dificultad en la adquisición de una vivienda, debido el encarecimiento de las hipotecas, tras la subida de los tipos de interés, y la pérdida del poder adquisitivo debido a la inflación experimentada durante estos últimos años. Todo esto, unido a la coyuntura económica actual, acentúa la desigualdad entre la oferta de pisos en alquiler y la demanda por parte de los arrendatarios, lo que implicará el encarecimiento del precio de los arrendamientos y la consecuente dificultad de muchas personas para acceder a un piso de alquiler. En la práctica, estas dificultades desincentivarán a los dueños a arrendar sus inmuebles bajo el régimen de la LAU, optando por enajenarlos, destinarlos al mercado del alquiler turístico o de temporada, o emplearlos en alternativas novedosas como el flex living, de escasa regulación legal en muchas regiones en España y mayores posibilidades de rentabilidad y beneficio para sus titulares. ¿Qué ocurrirá en el futuro más próximo? En un contexto tan volátil y dependiente de múltiples factores, no es sencillo realizar predicciones precisas sobre la evolución del mercado inmobiliario en el corto plazo, si bien todo parece indicar que, en 2024, nos encontraremos con un período de ralentización general. Es importante destacar que la oferta de vivienda de segunda mano ofrecerá mayores oportunidades en los próximos meses, dado que es un mercado mayor que el de la vivienda nueva. Sin embargo, los nuevos criterios de eficiencia energética harán más atractiva y ventajosa una vivienda sostenible frente a una de segunda mano. Estudios procedentes de las entidades bancarias más influyentes de nuestro país pronostican una “corrección general modesta de precios en términos nominales”, si bien se prevé una demanda creciente, procedente de inversiones extranjeras. En conclusión, si bien todo parece indicar que el mercado inmobiliario no experimentará grandes cambios, circunstancias como la inminente formación de un nuevo gobierno, las continuas subidas de los tipos de interés y la
Papel del Registrador de la Propiedad y del Notario en la compraventa de activos esenciales
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), en Resolución de 6 de septiembre 2023, versa sobre un recurso interpuesto contra la calificación de un Registrador de la Propiedad que deniega la inscripción de una escritura pública de compraventa La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), en Resolución de 6 de septiembre 2023, versa sobre un recurso interpuesto contra la calificación de un Registrador de la Propiedad que deniega la inscripción de una escritura pública de compraventa de un activo esencial por no acreditarse, por parte del representante de la sociedad compradora, la autorización de la operación por parte de la Junta General, a los efectos del artículo 160 f) de la Ley de Sociedades de Capital (LSC). El artículo 160 f) LSC atribuye, como competencia de la Junta General, la deliberación y el acuerdo sobre “la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales. Se presume el carácter esencial del activo cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado”. La norma establece una presunción iuris tantum de carácter cuantitativo y ha sido objeto de interpretación por la doctrina, implantando un control adicional para evitar operaciones que conduzcan a la disolución y liquidación de la sociedad o a una modificación sustancial o sustitución del objeto social. En todo caso debe referirse únicamente a los administradores, y por actos dispositivos se entenderán, además de la adquisición, enajenación o aportación a una sociedad, otros derechos personales o reales (arrendamiento o usufructo) o con fines de garantía (hipotecas). Las RDGSJFP de 10, 28 y 29 de julio de 2015 entienden que se trata de una ampliación de competencias de la Junta General, aplicándose, aunque la otra parte contratante no sea una sociedad mercantil. En todo caso, la DGSJFP entiende que el artículo 160 LSC no ha derogado el artículo 234.2 LSC, relativo al ámbito del poder de representación de las sociedades de capital, al no ser de aplicación la inoponibilidad frente a terceros de las limitaciones voluntarias al poder de representación de los administradores, por lo que la sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. Además, estas resoluciones indican claramente que los notarios y los registradores, en los negocios jurídicos que autoricen e inscriban, respectivamente, deben cerciorarse de que lo que se transmite no es un activo esencial, cumpliendo el Notario al exigir certificación del Órgano de Administración o manifestación del representante de la sociedad, sobre el carácter no esencial del activo. Desde el punto de vista registral, la manifestación del carácter no esencial del activo será defecto que impida la inscripción, cuando el Registrador aprecie su carácter esencial, de forma manifiesta (cuando se trate de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el desarrollo del mismo) o por otros medios (cuando resulte del propio título o de los asientos del Registro). En el caso que nos atañe, se había manifestado expresamente por el representante de la sociedad compradora (administrador solidario), en la propia escritura, que el inmueble objeto de la compra era un activo esencial. En esas circunstancias, la Dirección General concluye que el notario debe cumplir con su deber de diligencia en el control sobre la adecuación a la legalidad de los actos y negocios que autoriza (artículo 17 bis de la Ley del Notariado), debiendo denegar el otorgamiento de la escritura si no se acredita la autorización de la junta general, permitiendo el Registrador, en base a los artículos 18, 33, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria, el acceso al Registro “de los títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser rechazados los títulos claudicantes, es decir, los títulos que revelan una causa de nulidad o resolución susceptible de impugnación”. En la práctica, no existe ninguna obligación, por parte del administrador de la sociedad, de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, sin ser la omisión de esta manifestación expresa por sí defecto que impida la inscripción, Sin embargo, si se manifiesta el carácter esencial del activo adquirido, la escritura notarial debe incorporar la autorización de la Junta General para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Fin del Régimen Fiscal del Residente No Habitual en Portugal
Durante los últimos años, el Régimen Fiscal de Residentes No Habituales (RNH) en Portugal ha sido una opción atractiva para muchos expatriados y jubilados extranjeros que buscaban reducir la imposición de sus rentas. Sin embargo, este régimen llegará a su fin en 2024, según ha anunciado recientemente el primer ministro portugués, António Costa; aunque aquellos que ya se encuentren acogidos al RNH podrán continuar disfrutando de sus beneficios durante el tiempo que les reste de su aplicación. Desde su introducción en el año 2009, el RNH ha permitido una reducción sustancial de la carga impositiva de los contribuyentes durante un período temporal máximo de diez años para nuevos residentes extranjeros que cumplieran con ciertos requisitos. Bajo este régimen, con carácter general, los ingresos generados fuera de Portugal por Residentes No Habituales estaban gravados a un tipo impositivo fijo reducido del 20 % y las personas físicas extranjeras que obtuvieran rentas de pensiones de países distintos de Portugal tributaban en Portugal a un tipo impositivo fijo del 10 %. Esta fiscalidad tan beneficiosa ha ido ganado popularidad y, según los datos del Tribunal de Cuentas portugués, el número de contribuyentes acogidos al RNH ha aumentado gradualmente, pasando de 25.686 en 2018 a 74.258 en 2022. Ahora bien, la eliminación de este régimen deberá estar recogida dentro de los Presupuestos Generales de Portugal para 2024, que deben presentarse al Parlamento antes del próximo 10 de octubre. El Parlamento debatirá la propuesta los días 30 y 31 de octubre, y tendrá su votación general final el 29 de noviembre. Este tipo de regímenes fiscales especiales no son únicos de Portugal; de hecho, son comunes en muchos países europeos. La razón inicial detrás de su implementación fue fomentar la inversión extranjera y atraer profesionales altamente calificados a sus economías. Ofreciendo beneficios fiscales, estos países buscaban fortalecer sectores específicos, impulsar el mercado inmobiliario y, en última instancia, mejorar la economía nacional. En España, la reciente modificación de la “Ley Beckham”, con efectos desde el 1 de enero de 2023, ofrece una opción atractiva para aquellos que no hayan sido residentes fiscales en territorio español durante, al menos, los últimos cinco años y que acrediten que el motivo del desplazamiento se encuentra dentro de los recogidos en el artículo 93 de la Ley del IRPF. Esta normativa permite a los contribuyentes no tributar en España por su renta mundial durante un máximo de seis ejercicios. Además, los rendimientos del trabajo están sujetos a un tipo fijo del 24 %, que aumenta al 47 % para ingresos anuales superiores a 600.000,01 euros. También hay otros países europeos que compiten en este ámbito, como Italia, en donde el régimen especial de impatriados permite a los interesados pagar una tarifa plana de 100.000 euros por todos los ingresos extranjeros, evitando así el impuesto sobre los dividendos de empresas en otras jurisdicciones o las rentas inmobiliarias de propiedades alquiladas en otros países. En Grecia también existe un sistema similar, aunque con ciertas condiciones obligatorias de inversión. Desde Next Abogados, nuestro equipo de especialistas en fiscalidad está preparado para prestar todo tipo de asesoramiento jurídico en este período de transformación fiscal. Le invitamos a comunicarse con nosotros para recibir orientación personalizada y tomar decisiones sólidas para su futuro financiero.
La toma de compañías cotizadas: un proceso complejo y exigente
La reciente compra de un porcentaje de acciones de Telefónica por parte de Saudi Telecom es un ejemplo de la importancia de la experiencia y la especialización en el proceso de toma de compañías cotizadas. La operación, que se cerró el 5 de septiembre de 2023, ha sido asesorada por un equipo de abogados y financieros especializados en el sector de las telecomunicaciones. Esta operación tendrá un impacto significativo en la compañía española. En primer lugar, la entrada de un nuevo accionista de referencia refuerza la posición de Telefónica en el mercado internacional. En segundo lugar, la operación permitirá a Telefónica acceder a la experiencia y los recursos de Saudi Telecom en el sector de las telecomunicaciones. En tercer lugar, la operación podría conducir a una mayor colaboración entre Telefónica y Saudi Telecom en proyectos de inversión y desarrollo. La toma de una compañía cotizada es un proceso complejo y exigente que requiere cumplir con una serie de requisitos establecidos por la Ley de Mercado de Valores. Este proceso puede ser especialmente desafiante para las SOCIMI, que son compañías anónimas que requieren ser admitidas a negociación en un mercado regulado para poder disfrutar de sus beneficios fiscales. La Ley de Mercado de Valores establece los requisitos que deben cumplir las compañías para poder ser admitidas a negociación en un mercado regulado. Estos requisitos incluyen, entre otros, los siguientes: Además de los requisitos generales establecidos por la Ley de Mercado de Valores, las SOCIMIs deben cumplir con una serie de requisitos específicos, entre los que se encuentran los siguientes: El proceso de toma de una compañía cotizada es complejo y requiere de una planificación y ejecución cuidadosas. Por ello, es importante contar con el asesoramiento de una empresa especializada que pueda proporcionar la experiencia y los conocimientos necesarios para garantizar el éxito del proceso. El proceso de asesoramiento de Next Advice se divide en las siguientes fases: Contamos con una amplia experiencia en el sector y un equipo de profesionales especializados, le proporcionará el asesoramiento necesario para alcanzar sus objetivos, con la mayor seguridad y garantía de satisfacción. Contacta con nosotros para obtener más información
Novedades tras la reforma de la Ley Concursal: sentencia clave para un nuevo paradigma económico
Ignacio Sampedro, Asociado de Next Abogados, ha escrito una tribuna para LegalToday acerca de una sentencia que ha formado parte de la reforma de la Ley Concursal y que trae consigo varias novedades, como la introducción de la “insolvencia probable”, la extensión de efectos a garantes y avalistas, y la clasificación de acreedores en clases con requisitos específicos para su aprobación. La Sentencia 26/2023, de 4 de septiembre de 2023, dictada por el Juzgado de lo Mercantil Número 2 de Barcelona, supone un hito histórico y pionero en materia concursal, acordando la homologación del plan de reestructuración propuesto por los fondos acreedores del Grupo Celsa, que pasan a ser accionistas de la compañía en detrimento de los actuales propietarios, al prever la capitalización de una parte importante de la deuda y siendo ésta superior al valor de la compañía. Los planes de reestructuración son introducidos por la Ley 16/2022, de 5 de septiembre, de reforma del texto refundido de la Ley Concursal, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, donde se considera como una herramienta preconcursal que tiene por objeto “la modificación de la composición, de las condiciones o de la estructura del activo y del pasivo del deudor, o de sus fondos propios […] incluyendo cualquier cambio operativo necesario” para evitar su insolvencia o salir de ella. ¿Qué trae consigo esta reforma de la Ley? Algunas de las novedades patentes en la reforma son la introducción de la insolvencia probable (la previsión del deudor de no poder cumplir con las obligaciones que venzan en los dos próximos años), la extensión de efectos a garantes y avalistas pertenecientes al mismo grupo que el deudor, o la división de los acreedores en clases según su naturaleza, especialmente su rango o prelación, de tal manera que será necesario la obtención del voto favorable de la mayoría del pasivo de las clases afectadas. Ello supone un cambio radical del Libro II del Texto Refundido de la Ley Concursal, que dice adiós a los anteriores acuerdos de refinanciación y acuerdos extrajudiciales de pago. La Sentencia aprueba el plan al considerar que se ajusta a Derecho y concurren todos los requisitos previstos por la Ley Concursal: la existencia de una situación de probabilidad de insolvencia actual, inminente o probable; la oferta de una perspectiva razonable para evitar el concurso y asegurar la viabilidad de la empresa en el corto y medio plazo; y el cumplimiento de todos los requisitos de fondo y forma exigidos por la ley, en especial en relación con el interés superior y la prioridad de los acreedores y sus créditos. Sin embargo, la resolución, contra la que no cabe recurso, advierte que la propuesta de los acreedores “debe cumplir estrictamente con sus compromisos, entre los que está la conservación de los puestos de trabajo”. ¿Cuáles son las consecuencias en el entorno empresarial español? Esta Sentencia abre la puerta a otros posibles escenarios en los que los acreedores de una sociedad puedan tomar el control sin el consentimiento de los socios, lo que servirá como precedente para valorar las posibilidades que ofrece la Ley Concursal como herramienta en futuras operaciones de adquisición, cambiando para siempre el paradigma en el sector de las reestructuraciones empresariales. Con respecto a las consecuencias y el impacto que puede tener este nuevo hito en el tejido empresarial español, las compañías españolas deberán ser extremadamente cautas y previsoras a la hora de analizar sus alternativas de financiación para tratar de evitar situaciones de endeudamiento que imposibiliten su solvencia. En todo caso, siempre hay un lado positivo; a raíz de esta Sentencia, España se convierte en un país cada vez más interesante para fondos inversores especializados en la adquisición de deuda de empresas en riesgo de insolvencia a corto o medio plazo. Pulsa aquí para leer el artículo en LegalToday.